Ana Sayfa Hakkımızda Fiabci Cerean İeko Referanslar İletişim
Tapu Mevzuatı Mevzuatlar Bölgesel Bilgi Haritalar Önemli Bilgiler Tüketici Hakları Emlakçı Hakları
Hızlı Liste
Tüm Satılık Daireler
Tüm Kiralık Daireler
Hızlı Arama
Emlak Tipi
Emlak Durumu
Şehir
İlçe
Aradığım Ev Beni Bulsun
Kiralık Daireler Satılık Daireler
TCMB Döviz Kuru
untuleneme TL
runtuleneme TL
Deprem Haritası


   GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

 I-GİRİŞ
Gayrimenkul alanlar ve satanların , Vergi yasalarında ve Harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların ; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığına , tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler , verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi eşe yada çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor.

Gayrimenkul satanlarında ; gayrimenkulün tapudaki satış değeri bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi , satıştan doğan kazancın gelir vergisi şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda , satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.
   Aşağıda gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar , ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.

II-GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

A – GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU

Özellikle , kullanılmış gayrimenkul alanların , gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla , emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır.

Bunun en pratik yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
   Emlak vergisi Yasası’nın 30.maddesinin son fıkrasına göre ; satış konusu gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir (1).

 B-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ 

Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

 1-Gelir Vergisi Açısından
   Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan  kazanç ‘’Değer artışı kazancı’’ olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md.

56/D-6) Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar(2).

 2- Harç Yönünden
   2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .
   Bu durum özellikle kamu görevlilerini ‘’mal beyanı’’ yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ‘’nereden buldun’’ sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

3- Harcın Oranı Yönünden

Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

C-EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ

Gayrimenkul alanların  ‘’o yılın sonuna kadar’’ emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna göre örneğin ocak 2001’de gayrimenkul alanların en geç 31 aralık 2001’e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen yılda yani 2002 den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.

Gayrimenkulün , bütçe yılının son üç ayı içinde , örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ‘’üç ay içerisinde’’ verilecek  (EVK md.23) .

D-EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL

Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ‘’İvazsız’’ yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip  yüzde 5 – 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ‘’borç olarak’’ vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz (4).

E-NEREDEN BULDUN SORUSU 

Gayrimenkul alanlar gayrimenkulün bedelini ‘’nereden buldun’’ şeklinde soru yönetilmesi bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle söz konusu değildir. Ancak Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini de , ayrıca göz önünde bulundurmak gerekiyor.

III-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR 

A-GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ

2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda ‘’asgari bir değer’’  göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

 B-GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ

Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

 C-ÖDENECEK HARÇ

Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

D-KAZANCIN GELİR VERGİSİ

Gayrimenkulün iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici Md.56/D-6) Satılan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmişse satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın,ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez.

 E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI

Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler  gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.

 Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :

 a)Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
b)Tapu harcı ödemezler.
c)Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.

 Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)

 F-SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ

Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik  bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

 G-GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ

Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması , örneğin 1996 yada daha önceki yıllardan edinilen gayrimenkulün satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md.56/D6).

 Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.

Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez. (GVK geçici md.56/D6)

 1-) Kazancın hesabı ve Vergisi

 Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı ‘’iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan’’ gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.(GVK geçici md.56/D-6).örneğin 10 mart 1997’de satın aldığı gayrimenkulü 9 mart 2001 de satan ve bundan da  50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi bu kazancı nedeniyle gelir vergisi ödeyecek. Oysaki iki gün daha bekleyip 11 mart 2001’de satış yapsaydı 50 milyarlık kazancı nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.

 Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ‘’maliyet bedeli’’ olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998’den itibaren  (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ‘’toplam eşya fiyat endeksindeki  (TEFE) artış oranında artırılarak’’ tespit olunuyor.

 1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin  yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999’da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998’den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa  bu kazanç gelir vergisine tabi olur.

 2-Verginin Hesabı

 Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu’ndaki vergi ‘’vergi tarifesine göre’’ yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10’u kadar da ‘’fon payı’’ tahakkuk ettirilir.

 SONUÇ

Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.

 Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da 4444 sayılı yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin , ileride yeni bir değişiklik olmadığı taktirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 ocak 2003’ten itibaren 4369 sayılı yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle , 2003 yılı başından itibaren yeni bir uygulama söz konusu olabilir.


      GAYRİMENKUL KİRA AKDİNE İLİŞKİN GENEL BİLGİLER

1-     Kira akdi nedir?

Kira akdi,bir şeyden(kiralanan) bedel mukabili yararlanma ve kullanma hakkını veren ve iki tarafa borç yükleyen bir akittir. Kiralayan gayrimenkulün (kiralananın) kullanma hakkını kira akdi süresince kiracıya verir ve kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan(kira parası) bedeli öder.

2-     Kira akdini yapmaya yetkili olanlar:

Kira akdini gayrimenkulün sahibi, intifa hakkı sahibi veya onların yetki verdiği kişi yapabilir. Kiralayanın mülk sahibi olması gerekmez. Ancak kiralanan gayrimenkulün intifa hakkı sahibinin oluru olmadan kuru mülkiyet sahibi kiraya veremez ve kira parasını alamaz.

3-     Kira akdini yapamayacaklar:

Rüştünü ispat etmemiş veya medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmayanlar veli veya vasilerinin izin ve muvafakati olmadan kira akdi yapamazlar

4-     Kira akdinin tapuya şerhi:

Kira akdi tarafların anlaşmaları halinde tapuya şerh ettirilebilir. Kira akdi noterlikten resmi olarak düzenlenmeli ve şer ettirileceğine dair sözleşme olmalıdır. Kiralayan malik değilse onun da muvafakati alınmalıdır. Şerhin süresi kira akdinin devam süresidir. Bu takdirde kira akdi müddetince gayrimenkulün el değiştirmesi halinde bile kiracılık şerh ettirilen süre için devam eder.

5-     Kira akdinde kefilin sorumluluğu:

Kira akdinde kefil olarak gösterilen kişi akitte yazılı süre ile ve akitte belirtilen kira parası ve bağlı borçlardan kiracı ile birlikte mesuldür. Akitte kefil de yer almış ise kefilin kiracı ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumlu olduğu hususu yazılmalıdır.

6-  Birden fazla maliki olan gayrimenkulün kiralanması:

Birden fazla maliki olan gayrimenkul müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunca; iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm maliklerce birlikte kiraya verilebilir. Aksi taktirde akit geçersiz olup, akde katılmayanlar kiracı aleyhine müdahalenin men’i davası açıp, tahliye ettirebilirler.

7-     Kira sözleşmelerinde süre:

Kira akdinin süresi taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. Süre belirtilmemiş akit belirsiz bir zaman için yapılmış sayılır. Akitde süre belirtilmemiş, ancak yıllık kira miktarı belirtilmişse kira akdi bir yıllık sayılır. Kira akdi yapılırken başlangıç tarihini ve süresini belirtmek çok önemlidir. Akit başlangıç tarihi ve süresi belli olmadığı hallerde bazı hakların kullanılması mümkün olmayabilir.

8-     Kiracının kiralananı devir hakkı ve koşulları:

Kiracının kira akdinde açıkça kiralananı devir ve ciro edemeyeceği yazılmış değilse; kiracı kiralananı devredebilir, başkasına kiralayabilir. Bunu önlemek için akde açıkça kısmen veya tamamen devir edilemeyeceği ve kiraya verilemeyeceği yazılmalıdır. Ayrıca kiracının devir hakkını kiralayanın yazılı iznine bağlamak da mümkündür. Bu taktirde kiracı kiralayandan alacağı yazılı izinle kiralananı devredebilir.

9- Kiralayanın  kiralanana zorla girmesi:

 Kiralayan kullanma hakkını kira bedeli karşılığında verdiği kiralanana zorla girme hakkına sahip değildir.

10-Boşanmış eşin kiralananda oturması:

Boşanmış halinde kira akdinin tarafı olmasa bile eşlerden biri isterse kira akdini devam ettirme hakkına sahiptir.

11- Kiracının kiralanandan ayrılması halinde birlikte oturanların durumu:

      Kira akdi kurulduğunda ve devamında kiracı ile birlikte oturanlar (kiralayanın) bilgisi, açık veya zımni muvafakati ile) kiracının ayrılması halinde de akde devam edebilirler. Örneğin kiracı ile birlikte oturan anne-baba kiracının evlenerek ayrılması halinde oturmaya devam edebilirler.

12-    Kiracının ölmesi halinde mirasçılarının durumu:

Kiracının ölmesi halinde mirasçıları akde devam edebilirler. İşyerlerinde ise kiracının yaptığı işi sürdüren mirasçı (lar) akde devam edebilirler.

13-    Kira parasının ödenme zamanı:

Kira parasının ödenme zamanı akitde kararlaştırılabilir. Gün belirtilmeyip her ay peşin ödeneceği yazılı ise her ayın üçüncü günü sonuna kadar ödenebilir. Sözleşmede açıklık yok ise mahalli örf ve adete göre; bu konuda mahalli örf ve adet yok ise ve kira süresi altı ay veya daha fazla ise süre sonunda, altı aydan az ise her ayın sonunda ödenecektir. Kira süresi de belirsiz ise her ayın sonunda ödenecektir.

14-    Kira parasının ödenmemesi halinde izlenecek yol:

Kira parasının süresinde ödenmemesi halinde kiralayan kiracıya kira parasını ödemesi için noterden ihtarname keşide edip, 30 günlük süre verir ve 30 gün içinde ödenmemesi halinde temerrütten tahliye davası açacağını bildirir. Ya da aynı sonucu verecek icra takibi yaparak 30 günlük ihtarlı ödeme emri gönderir. İhtara rağmen 30 gün içinde kiranın ödenmemesi halinde temerrütten dolayı tahliye davası açar. Bunun yanında kiracı kira parasını ödemeyip bir yıl içinde iki kez ihtara maruz kalmış ve ihtarlar neticesi ödeme yapmış ise kiralayan dönem sonunda iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilir.

15-    Akde aykırı kullanma:

Kiracı tarafından kiralanan akde aykırı olarak kullanılırsa kiralayan kiracıya ihtarname göndererek akde aykırılığı gidermesi için süre verir. Verilen süre sonunda akde aykırılık giderilmez ise akde muhalefetten dolayı tahliye davası açılabilir.

16-    Kiralayanın akitten doğan hakları:

Kiralayanın kiracıya karşı haklarını şöyle sıralayabilir:

a-Kira parasını isteme hakkı,

b-Kiralananın özenle ve akde uygun kullanılmasını isteme hakkı,

c-Kiralayanın kiracının kiralayanda bulunan menkul mallarına karşı kullanacağı hapis hakkı. Bu hak B.K.267 vd. maddeleri ile İİK.270-271 maddelerinde düzenlenmiştir.

17-    Kiracının akitten doğan hakları:

Kiracının haklarını da şu şekilde sıralayabiliriz:

a-Kiralananın kendisine teslimini isteme hakkı,

b-Kiralananda meydana gelen bozukluğun giderilmesini isteme hakkı,

c-Kiralayanın gideremediği ufak tefek eksiklikleri giderme hakkı,

d-Kiralanana vaki tecavüzün def’ini isteme hakkı,

e-Kira akdinin feshini isteme hakkı.

18-    Kiracının ve Kiralayanın apartman yönetimine karşı sorumlulukları:

Kiracı apartman genel giderlerine katılmak ve aidatını ödemek zorundadır. Ancak apartman veya oturduğu dairenin kat mülkiyeti kanununun kat malikine yüklediği giderlerine katılmaz. Örneğin apartmanın kalorifer kazanının değiştirilmesi mülk sahibinin sorumluluğunda olduğundan kiracı buna ilişkin gidere katılmaz.

Kiralayan ise kat mülkiyeti kanununca kendisine yüklenen giderlerden sorumlu olduğu gibi; kiracı tarafından ödenmeyen genel giderlerden(aidat) de kiracı ile birlikte apartman yönetimine karşı sorumludur.

19-    Kiralananın satılması halinde kiracının yeni malike karşı sorumlulukları:

Kiralanan satıldığı taktirde kiracı kira akdinden doğan tüm sorumluluklarından yeni malike karşı da sorumludur.

20-    Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinden sonra başkasına kiralanması:

Kendisinin, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralayan veya malik veya intifa hakkı sahibi ihtiyaçtan dolayı tahliye davası açabilirler. Kiralayan tarafından kiracı aleyhine ihtiyaçtan tahliye davası açılmış, dava lehine neticelenmiş ve icra memuru vasıtası ile tahliye edilmiş ise; kiralayan bu halde tahliye ettiği gayrimenkulü (mücbir sebepler dışında) üç yıl süre ile kiraya veremez. Buna aksi harekette ise 6 aydan 1 yıla kadar hapis ve 3 yıllık kira bedeli tutarında ağır para cezası ile cezalandırılabilir.

21-Kira tesbit davası:

     Kira parasının yeni kira döneminde ne kadar arttırılacağına ilişkin olarak kira akdinde açık bir hüküm yok ise kiralayan yeni dönem kira parasının ne kadar arttırılacağına ilişkin olarak kira döneminin bitmesinden 15 gün öncesinde kiracının elinde olacak şekilde ihtarname gönderir ve kiracının bunu kabul etmemesi halinde de kira tesbit davası açabilir.

22-Kira parasının günün şartlarına uyarlanması:

     Ülkenin ekonomik koşullarının olağanüstü değiştiği hallerde kiracı kira parasının günün Ekonomik koşullarına uyarlanması, indirilmesi için dava açabilir. Bunun gibi kiralayan da Kira parasının ekonomik koşullara uyarlanması, arttırılması için dava açabilir. Kiralayanın Yeni dönem için kira tesbit davası açma hakkının olduğu nazara alındığında bu durum Uzun süreli akitlerde uygulanabilir.

23- Kiracının kat mülkiyeti kanunundan doğan hak ve yükümlülükleri:

      Kiracı kat mülkiyeti kanununun kat malikine tanıdığı bazı hakları kullanabilir. Apartmanın ortak yerlerinden faydalanabilir. Oturduğu yerde diğer kat maliklerinin haksız Fiili sonucu meydana gelen zararın tazminini isteyebilir. Kiracının kat mülkiyetinden doğan dava hakkı oturduğu bölüm ve onun doğrudan ilişkili olduğu ortak yer veya  eklentidir. Kiracı tıpkı kat maliki gibi genel giderlerden sorumludur. Ortak yerlere el atamaz, gürültü yapamaz, apartmanı pis kullanamaz, yönetim planı esaslarına uymak zorundadır.

24-Konutta hayvan besleme:

     Bu konuda öncelikle yönetim planına bakmak gerekir. Hayvan besleme hususu düzenlenmiş mi, hangi hayvanların beslenmesine izin verilmiş? Ancak bu konudaki en önemli kıstas apartman sakinlerini rahatsız etmemektir. Olay yargıya yansıdığında konutta beslenecek hayvan olup olmadığı, rahatsızlık yaratıp yaratmayacağına bakılır.

25- Kiracının vergi yasasından kaynaklanan sorumluluğu:

      Kiracı mesken olarak kullandığı kiralananın sadece çevre temizlik vergisinden sorumludur. İşyeri olarak kiraladığı gayrimenkulün ise çevre temizlik vergisi yanında stopaj oranında vergisini keserek kiralayan adına yatırmak zorundadır.

26- Kiralananda meydana gelen zararın tesbiti ve tazmini:

      Kiralayan kiracının kiralananda meydana getirdiği hasarın tesbitini gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinden isteyebilir ve tesbit edilen zararın tazmini için kiracıya dava açabilir.

27- Tevdi yeri tayini:

       Kiracının akit hükümlerine uygun olarak vermek istediği veya konutta ödemeli olarak gönderdiği kira parasını kiralayanın almaması halinde, kiracı bu durumu kanıtlamak Kaydıyla mahkemeye başvurarak kiraları ödeyebilmesi için tevdi yeri tayini ister. Mahkemece belirlenen tevdi yerine (ki bu bir banka şubesi olmaktadır) kiralarını ödeyerek borcundan kurtulur.

28-    Kiralayanın tahliye davası açma hakkı:

Kiracı kira dönemi bitmeden en az 15 gün öncesinden mecuru tahliye edeceğini bildirmediği taktirde akit aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiralayanın kanundan doğan tahliye haklarını kullanmak haricinde tek taraflı feshi mümkün değildir. Kiralayanın Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7.Madde hükümlerine göre tahliye haklarını şöylece sıralayabiliriz:

a)      B.K hükümlerine göre temerrütten tahliye

b)      “               “             “    akde muhalefetten tahliye

c)       “               “             “    kiracının iflası ve birikmiş ve işleyecek kiralar için teminat                               

                                                  gösterememesi halinde tahliye

d)      6570 sk.na göre tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye

e)        “                 “    konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

f)          “                 “    yeniden inşaa ve tadilat nedeniyle tahliye

g)        “                 “    yeni iktisap nedeniyle tahliye (yeni malikin tahliye hakkı)

h)        “                 “    iki haklı ihtar nedeniyle tahliye

i)          “                 “    kiracı veya eşinin aynı şehir veya belediye hudutları içinde

                                meskeni olması

29-    Tahliye taahhüdünün geçerliliği:

Kiracı tarafından verilen ve kiralananı ne zaman tahliye edeceğini belirten tahliye taahhüdünün kira akti tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Kira akdi ile aynı gün veya önceki tarihte verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. İlerde ihtilaflarla uğraşmamak için mümkün olduğunca tahliye taahhüdünün noterden düzenlenmesi istenmelidir. Noterden düzenlenmiyor ise tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yazması veya tarih,isim ve imzasının kiracı tarafından yazılması sağlanmalıdır. 

30-    Kira akdine aykırı sayılacak haller:

Kiracı kiralananı kira akdine uygun kullanmak zorundadır. Akde aykırı her türlü kullanım sonucu aleyhinde akde aykırılığı düzeltmedikçe tahliye davası açılabilir. Akde aykırılık hallerine şunları örnek verebiliriz: kiracının devir yasağına rağmen kiralananı başkasına devretmesi veya kiralaması, başka şahıslarla kiralananı paylaşması, kiralananda kiralayanın izni olmaksızın tadilat yapması, mesken olarak kiraladığı yeri işyeri haline getirmesi, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanması, şahsen kiracı olduğu yerde şirket kurması vb.

Tapu değeriyle satış değerinin farkı

Gayrimenkulün , alım satımı sırasında ,tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabir. Bu durumda satıcı , isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır.( Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü’ nün , Osman Arıoğlu’ nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373-557 Sayılı yazı )

Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin , gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışında ‘’dört yıl içinde ‘’ yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da  vergi incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için , gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.

 

Üyeliklerimiz
E-Mail Listesi
Emlak listemize eklenin güncel Emlak haberlerinden ve Yeni Projelerimizden haberdar olun.
Ekle
Çıkart

Tüfekçioğlu Bilişim
Cihan Su